تغییرات بازار مسکن از نگاه اعداد

در این نوشته تاثیر ویروس کووید ۱۹ را بر بازار مسکن ساکرامنتو مورد تحلیل قرار می دهیم. بازار مسکن در ساکرامنتو در چند سال متوالی مرتب از سال قبل پیشی می گرفت. آمار هر سال بهتر از سال قبل بود و این نوید یک بازار رو به رشد و فعال را می داد. هر چند اعداد و ارقام کماکان یک بازار رو به رشد را پیش بینی میکنند اما در این بازار شاهد برخی ارقام کاهشی نیز هستیم که شاید ناشی تاخیر زمانی برای تطابق خریداران با فروشندگان و قیمتها باشد.

بعد از همه گیری کرونا، شاهد افت ۴۰ درصدی در ماههای مارچ، آپریل و می بودیم. بر طبق داده ها تعداد خانه های فروخته شده در ماه آپریل با کاهش ۱۳٫۴% نسبت به ماه قبل به ۱۰۱۳ واحد رسید در مقایسه با ۱۱۷۰ واحد در ماه مارچ. این عدد نسبت به سال قبل در همین ماه که ۱۴۹۶ بود، به میزان ۳۲٫۳% کاهش نشان می دهد.

قیمت میانه ماه به ماه البته در حد ۴۰۰,۰۰۰ دلار باقی مانده اما باز هم نسبت به سال قبل ۳٫۹% نسبت به سال قبل (۳۸۵,۰۰۰ دلار) افزایش نشان میدهد. تعداد خانه های اکتیو در بازار نسبت به ماه مارچ ۱۰% افزایش دارد و از تعداد ۱۶۵۸ به ۱۸۲۳ واحد رسیده است. اما همین تعداد موجودی هم نسبت به آپریل سال قبل (۲۰۹۴ واحد) ۱۴٫۹% کاهش داشته است. زمان موجودی نیز از ۱٫۴ ماه به ۱٫۸ افزایش داشته است. در ماه می تعداد خانه های فروخته شده ۱۰۳۲ بوده است که نسبت به ماه آپریل (۱۰۱۳) به میزان ۱٫۹% افزایش داشته اما نسبت به سال قبل در ماه می (۱۶۳۰) به میزان ۳۶٫۷% کاهش نشان می دهد. قیمت میانه ماه به ماه البته ۱٫۳% کاهش داشته و از ۴۰۰,۰۰۰ دلار به ۳۹۵,۰۰۰ دلار رسیده است که نسبت به سال قبل (۳۸۴,۲۵۰ دلار) کاهشی ۲٫۸% را نشان می دهد. موجودی اکتیو در بازار هم در ماه می نسبت به آپریل با کاهش ۲٫۶% رو برو است و از ۱۸۲۳ به ۱۷۵۵ واحد رسیده است. در ماه جون البته میانه ی قیمت با به جا گذاشتن رکورد تاریخی به ۴۱۵,۰۰۰ دلار رسید و با وجود کاهش ۱۷% موجودی نسبت به سال قبل تعداد واحد های فروخته شده ۳۱٫۴% افزایش داشته اند. میزان موجودی نسبت به سال ۲۰۱۹ هم ۳۷٫۴% کاهش داشته و تعداد خانه هایی که قرارداد بسته اند افزایشی ۶٫۸% نسبت به سال قبل و افزایش ۱۷٫۳% را نسبت به ماه قبل تجربه کرده است. تعداد خانه ها با قرارداد های تکمیل شده هم نسبت به ماه قبل ۱٫۴% کاهش اما نسبت به سال قبل ۴۵٫۹% افزایش داشته است.

تعداد کل خانه های لیست شده نسبت به سال گذشته ۱۳٫۳% کاهش داشته و نسبت به ماه قبل ۴٫۵% افزایش داشته. آمار منتشر شده در وبسایت sacramento.org نشان می دهد در ماه جون ۱۷۷۲ فروش اتفاق افتاده است که نسبت به ماه می با ۱۵۰۶ فروش افزایشی ۱۷٫۷% را نشان می دهد و نسبت به جون سال گذشته هم با ۱۶۹۳ فروش، افزایش ۴٫۷ % را نشان می دهد. قیمت میانه هم نسبت به ماه گذشته (۴۱۵,۰۰۰ دلار) به عدد ۴۲۲,۷۴۵ دلار رسیده است و ۱٫۹% نسبت به ماه گذشته و ۸٫۴% نسبت به سال گذشته افزایش نشان می دهد. میزان موجودی اکتیو هم با کاهش ۱۵٫۳% از جون به جولای از عدد ۱۴۹۵ واحد به ۱۲۶۶ رسید. این عدد نسبت به جولای سال ۲۰۱۹ با ۲۴۲۵ واحد کاهش ۴۷٫۸% را نشان میدهد و تعداد ماه های موجودی هم به ۰٫۷ ماه کاهش پیدا کرده است.

سرمایه گذاری در بخش مسکن ساکرامنتو: آیا باید در ساکرامنتو سرمایه گذاری کرد؟

اکنون که تقریبا مشخص شده است که بازار مسکن ساکرامنتو در کجا قرار دارد احتمالا تایید می کنید که شاید سرمایه گذاری در این بازار رو به رشد مقرون به صرفه باشد. معمولا سرمایه گذاری در بازار مسکن به عنوان یکی از راههای پولدار شدن وسوسه انگیز است. امروز هم بسیاری از سرمایه گذاران هم از خود می پرسند آیا خرید خانه در ساکرامنتو، سرمایه گذاری خوبی است؟ در اینصورت باید نگاهی عمیق تر به رفتار این بازار داشته باشید تا بتوانید آن را برای سال یا سالهای پیش رو پیش بینی کنید.

ساکرامنتو به عنوان مرکز ایالت کالیفرنیا دارای جمعیتی کمی بیشتر از نیم میلیون نفر است. این شهر معمولا تحت الشعاع سانفرانسیسکو، لس آنجلس یا برخی شهرهای بزرگ دیگر قرار میگیرد به طوری که بسیاری آن شهرها را به اشتباه مرکز ایالت می پندارند. اگر جمعیت شهرهای حومه مثل یوبا، رزویل، ساوت لیک تاهو و دیگر شهرهای اطراف را در نظر بگیرید، بازار مسکن ساکرامنتو حدود دو میلیون نفر جمعیت خواهد داشت. البته که اندازه ی بازار، فقط یکی از دلایل ورود یا عدم ورود به بازار است و به تنهایی تعیین کننده نیست. می توان صعود و سقوط بازار مسکن در دیترویت را به عنوان مثال ذکر کرد.

بازار مسکن ساکرامنتو ترکیبی از مستاجرین ۵۲٫۸۸% و صاحب خانه ها۴۷٫۱۲% است. بر طبق برخی وبسایت ها خانه های سه و چهار اتاق خوابه (single family detached) معمول ترین خانه ها در شهر ساکرامنتو هستند. هر چند خانه های دوپلکس، آپارتمان و Rowhouse هم در این شهر معمول هستند. آنچه مسلم است تعداد مستاجرین از صاحب خانه ها در این شهر بیشتر است.

بیش از ۶۰% از خانه های ساکرامنتو Single family detached هستند در سال ۲۰۱۸ حدود ۲۴۰۰ واحد مسکونی در شهر ساکرامنتو ساخته شده است که بیشتر آنها خانه های حیاط دار جدا از هم بوده اند. این عدد از شهر سانفرانسیسکو هم بیشتر است. ولی همین عدد بسیار کمتر از حدود یک دهه ی گذشته است که حدود ۴۰۰۰ واحد در سال ساخته می شد.

هر چند این مقاله به تنهایی نباید برای تصمیم گیری مالی مورد استناد قرار گیرد، اما به نظر می رسد برای سرمایه گذاران در بازار مسکن ساکرامنتو آینده ی روشن تری دیده می شود.

برای دیدن آمار و ارقام بازار مسکن ساکرامنتو می توانید به لینک زیر مراجعه کنید:

https://www.sacrealtor.org/consumers/housing-statistics

در اینجا می توانید آمار و ارقام مفیدی در مورد بازار مسکن ساکرامنتو به دست بیاورید.

در ادامه ی تحلیلی بازار مسکن ساکرامنتو و در شماره ی بعد به دلایلی می پردازم که ورود به بازار مسکن ساکرامنتو را توجیه می کند.

اگر در خصوص مقاله های من نظر، پیشنهاد یا پرسشی دارید با ایمیل زیر میتوانید با من در تماس باشید.

AmirFRealtor@gmail.com