امضا: امیر فقانی
مشاور در خرید و فروش مسکن
Keller Williams
CALBRE# 02024930
پیش بینی ها نشان می دهد که بازار مسکن منطقه ی ساکرامنتو در سال ۲۰۲۱ همچنان به عنوان داغ ترین بازار مسکن کشور شناخته می شود و بنابراین قیمت ها همچنان افزایشی خواهد بود. سایت Realtor.com بازار مسکن ساکرامنتو را کماکان قوی ترین بازار پیش بینی می کند که این در نتیجه ی هجوم خریدارانی است که از Bay Area به این منطقه سرازیر شده اند.
پیش بینی ها حاکی از آن است که قیمت مسکن در ساکرامنتو و در سال ۲۰۲۱، افزایش ۷٫۴% و فروش خانه افزایشی ۱۷٫۲% را تجربه خواهند کرد. عرضه ی کم و تقاضای بالا، موجب افزایش قیمت ها و تمایل بازار به سمت فروشنده شده است. در ماه می ۲۰۲۱، قیمت خانه در ساکرامنتو با افزایشی ۲۶٫۶% به حدود ۵۰۰٫۰۰۰ دلار رسید و میزان فروش نسبت به سال قبل ۴۶٫۶% افزایش داشت.
به دلیل کمبود عرضه، خانه های موجود در بازار ساکرامنتو فشار زیادی را به صورت پیشنهاد های متعدد خرید احساس خواهند کرد. این شرایط، بازار را به سمت فروشنده متمایل کرده و رقابت شدیدی بین خریداران موجب شده است. آمار نشان می دهدد موجودی فروش نرفته در ساکرامنتو، از ۲٫۹ ماه در ماه می ۲۰۲۰ به ۱٫۴ ماه رسیده است. این اعداد نشان می دهند که با عرضه و تقاضای کنونی، چند ماه طول می کشد تا موجودی بازار تمام شود.
روند تغییر بازار مسکن در ۲۰۲۱ (ماه می)
بر طبق سایت Realtor.com میانگین قیمت لیست کردن خانه در شهر ساکرامنتو، ۴۳۰ هزار دلار بوده است که نسبت به سال گذشته ۱۹٫۵% افزایش داشته است. البته این تمام ماجرا نیست، میانگین قیمت فروش خانه در همین مدت ۴۵۰ هزار دلار بوده و میانگین هر فوت مربع در ساکرامنتو، ۲۹۷ دلار بوده است. این اعداد نشان می دهند تعداد خریداران از فروشندگان بسیار بیشتر است و خریداران برای به دست آوردن خانه مجبور به رقابت سختی هستند. فروشندگان قیمت ها را بالا تر برده و خریداران همچنان آماده برای خرید هستند.
در یک بازار ایده آل خریداران مایل هستند که ۹۰% قیمت بازار را برای خانه بپردازند. در حالی که فروشندگان مایل هستند این نسبت ۱۰۰% یا حتی بیشتر باشد. در ساکرامنتو این نسبت در ماه می ۱۰۴٫۶۲% بوده است که نشان می دهد فروشندگان عمدتا خانه ها را با قیمت بالا تری از قیمت لیست شده فروخته اند.
در زیر برخی از موارد مهم در گزارش ماهانه ی بازار مسکن در ساکرامنتو (ماه می) که توسط انجمن Realtor های ساکرامنتو منتشر شده است آمده است.
- افزایش فروش Home single Family نسبت به ماه آپریل
- افزایش ۴۹٫۲% فروش خانه نسبت به سال قبل
- افزایش ۱٫۸% میانگین قیمت خانه نسبت به ماه قبل
- افزایش ۲۶٫۲% قیمت خانه نسبت به سال قبل در همین ماه
- افزایش قیمت میانگین قیمت هر فوت مربع از ۳۰۳ دلار به ۳۲۴ دلار
- کاهش ۲۵٫۹% موجودی خانه نسبت به آپریل ۲۰۲۱
- کاهش ۲۸٫۶% موجودی خانه نسبت به ماه می ۲۰۲۰
- افزایش زمان اتمام موجودی از ۰٫۷ ماه به ۰٫۸ ماه. این زمانی است که همه ی خانه های بازار با توجه به حجم تقاضا تمام شوند.
- میانگین روزهای انتظار در بازار Days On Market یا همان DOM ۶ روز و متوسط ۱۱ روز
پیش بینی بازار مسکن ساکرامنتو در سال ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲
پیش بینی بازار مسکن ساکرامنتو در سال ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ چیست؟ آیا بازار همین روند صعدوی را مانند چند سال گذشته ادامه می دهد؟ همانطور که قبلا گفته شد بازار مسکن ساکرامنتو در سال ۲۰۲۱ یکی از داغ ترین بازارهای مسکن در آمریکا خواهد بود و ترکیب قیمت خانه و افزایش مقدار فروش احتمالا ۲۴٫۶% در بازار خانه در منطقه ی ساکرامنتو رز ویل و آردن آرکید خواهد بود.
اگر به قیمت های چند سال گذشته در وبسایت Zillow نگاهی داشته باشیم متوجه می شویم که از سال ۲۰۱۲ تا امروز میانگین قیمت ها حدود ۱۸۰٫۵% افزایش داشته است.
- در شهر های ساکرامنتو، رزویل و آردن آرکید ارزش خانه در سال گذشته ۱۷٫۱% افزایش داشته و پیش بینی ها افزایش ۱۸٫۷% را برای ۱۲ ماه آینده نشان می دهد.
- در منطقه ی ساکرامنتو ارزش خانه در سال گذشته ۱۷٫۷% افزایش یافته و این افزایش در ۱۲ ماه آینده ادامه خواهد داشت
- در شهر ساکرامتو ارزش خانه در سال گذشته ۱۸٫۱% افزایش داشته و همین روند در ۱۲ ماه آینده ادامه خواهد داشت.
در زیر منحنی های مربوط را از وبسایت Zillow مشاهده می کنید
در ۲۰ سال گذشته قیمت مسکن در ساکرامنتو ۲۵۷% افزایش داشته است که بیشترین افزایش سالانه در سال ۲۰۰۴ با ۲۷% و کمترین آن با ۲۲-% در سال ۲۰۰۸ بوده است.
این اعداد می تواند امیدوار کننده یا نا امید کننده باشد. بسته به اینکه در کدام طرف ایستاده اید (خریدار یا فروشنده؟) در این منطقه تقاضا از عرضه پیشی می گیرد. فروش خانه افزایش پیدا کرده و پیش بینی ها افزایش فروش ۱۱٫۷% در ژانویه را نسبت به سال قبل نشان می دهد. در ۱۰ سال گذشته ساکرامنتو یکی از بزرگترین افزایش های قیمت در کشور را تجبره کرد. داده ها حاکی از افزایش ۱۴۳٫۹۵% در ده سال هستند که برابر با ۹٫۳۳% در سال است.
این اعداد ساکرامنتو را در ۱۰% بالایی افزایش قیمت بازار مسکن در کشور قرار می دهد. در سه ماهه ی گذشته افزایش قیمت در ساکرامنتو ۲٫۷۷% بوده است که پیش بینی افزایش قیمت سالانه آن ۱۱٫۵۳% می شود. این عدم توازن یکی از دلایل افزایش قیمت ها در ساکرامنتو است. لازم به ذکر است که در یک بازار متوازن موجودی بازار حدود ۵ تا ۶ ماه است. با توجه به عرضه و تقاضا در بازار ساکرامنتو ااین میزان موجودی لا اقل در آینده ای نزدیک دور از ذهن به نظر می رسد. در حال حاضر موجودی بازار ساکرامنتو چیزی حدود ۱٫۴ ماه است که با یک بازارا متوازن فاصله ی زیادی دارد و این باعث می شود که چشم انداز بازار مسکن کماکان با افزایش قیمت همراه باشد.
از طرفی افزایش جمععیت منطقه ی ساکرامنتو در طول سالهای گذشته که ناشی از مهاجرت مردم از منطقه ی گران Bay Area است در افزایش تقاضا موثر بوده است. بر طبق آمار سرشماری آمریکا، جمعیت ساکرامنتو از سال ۲۰۱۰ تا ۲۰۱۹ نزدیک به ۱۰% افزایش داشته است.
نرخ سود وام های مسکن نیز در منطقه ی ساکرامنتو برای وام های ۳۰ ساله کمتر از ۳% است. بنابراین بهترین زمان برای خرید خانه و استفاده از تسهیلات وام مسکن خواهد بود.
در پایان لازم به یاد آوری است که پیش بینی بازار در این مقاله، تنها مبتنی بر حدسیات است و این مقاله به هیچ عنوان مدعی پیش بینی حرفه ای و دقیق نیست. بنابراین تصمیم برای ورود به بازار مسکن نبابد بر اساس موارد مندرج در این مقاله باشد. قیمت مسکن تابعی از متغیری های گوناگونی است که بسیاری از آنها غیر قابل کنترل هستند. برخی از این متغیر ها تاثیر بزرگی بر بازار مسکن ساکرامنتو (و سایر بازارها) دارند. همچنین برخی متغیر های اقتصادی، اجتماعی و سیاسی بر بازار مسکن تاثیر گذار هستند که پیش بینی این متغیر ها غیر ممکن است.
