زندگی در ساکرامنتو – قسمت سوم

امضا: امیر فقانی
مشاور در خرید و فروش مسکن 
Keller Williams
CALBRE# 02024930

توجه داشته باشید این نوشته برای پیشنهاد به سرمایه گذاری نوشته نشده و هر گونه سرمایه گذاری در بازار مسکن با پذیرش ریسک و با مسوولیت شخصی خواهد بود.

در سال ۲۰۲۱ افزایش قیمت مسکن در کالیفرنیا بسیار از متوسط کل کشور بالا تر بوده است. علاوه بر شهرهای بزرگ، ناحیه های خارج از شهر و نقاط دور افتاده هم از این افزایش قیمت مستثنی نبوده و شاهد رشد چشمگیر قیمت ها بوده اند.

بازار مسکن در کالیفرنیا در سال ۲۰۲۱ دنبال کننده ی بازار مسکن کل کشور در میزان افزایش قیمت بوده است. افزایش قیمت در برخی شهرهای بزرگ و کوچک مانند Riverside و ساکرامنتو، حتی دو رقمی بوده است. البته افزایش قیمت در شهرهای بزرگتری مانند سانفرانسیسکو، کمی سرعت کمتری داشته است، حد اقل در سال ۲۰۲۱!
تا جایی که به قیمت خانه مربوط است، این افزایش قیمت از متوسط افزایش کل کشور بالاتر بوده است. در ماه اکتبر متوسط قیمت یک single-family home در کالیفرنیا حدود ۷۹۸۰۰۰ دلار بوده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۱۲٫۳ درصد افزایش داشته است. این قیمت تقریبا دو برابر متوسط قیمت در کل کشور است.

طبق داده های وبسایت Zillow افزایش قیمت منطقه ی Bay Area با سرعت کمتری نسبت به سایر مناطق کالیفرنیا بوده است. مثلا قیمت خانه در شهر سانفرانسیسکو، در نوامبر ۲۰۲۱ نسبت به نوامبر ۲۰۲۰ حدود ۹٫۳ درصد افزایش داشته، که کمتر از افزایش قیمت ۲۰ درصدی کالیفرنیا بوده است. البته در بخشهایی از همین ناحیه مانند بخش شرقی Bay Area در مناطقی شامل برکلی، اوکلند افزایش قیمت قوی تری مشاهده می شود. به ویژه منطقه ی اوکلند شاهد یکی از قوی ترین افزایش قیمت ها در منطقه ی Bay Area بوده است. ظاهرا با افزایش قیمت در این منطقه، جمعیت بیشتری به آنطرف پل نقل مکان کرده اند و این باعث افزایش قیمت مسکن در این منطقه گردیده است.

  نرخ مالیات و منحنی لافر

متوسط قیمت یک Single-family home در ناحیه ی Alameda یعنی ناحیه ای که برکلی و اوکلند را در بر گرفته، در نوامبر ۲۰۲۱ نسبت به ۲۰۲۰ افزایش ۲۴ درصدی نشان می دهد که نسبت به برخی نقاط سانفرانسیسکو با افزایش قیمت ۱۲ درصد، بسیار قوی تر است.

جنگ بر سر خرید خانه در نقاطی از شهر، برای خریداران خسته کننده شده است، به طوری که بسیاری افراد از خرید خانه در شهرها ی بزرگتر منصرف شده و ترجیح می دهند به بیرون شهر نقل مکان کنند.

از طرفی، تعطیلی مدارس در تابستان و دور کاری تقاضا برای خانه هایی با حیاط بزرگتر را بسیار افزایش داده است.

ساکرامنتو البته یکی از بهترین اهداف برای خریدارانی است که به دنبال خانه های مقرون به صرفه تری نسبت به Bay Area می گردند. یک Single-family home معمولی در شهر ساکرامنتو در سال ۲۰۲۱ حدود ۴۷۲۰۰۰ دلار است. هر چند این قیمت نسبت به ۲۰۲۰ افزایشی ۲۲٫۳ درصدی نشان می دهد ولی باز هم از متوسط ایالت کالیفرنیا پایین تر است. خانه های این شهر هم نسبت به منطقه ی Bay Area جدید تر و بزرگتر هم هستند.

در سال ۲۰۲۱ شهر لس آنجلس هم افزایش قیمت قوی را تجربه کرد.

متوسط قیمت یک Single-family home در ماه نوامبر در این شهر ۸۱۰۰۰۰ دلار بوده که نسبت سال قبل افزایشی ۱۱ درصدی را نشان می دهد. در نظر داشته باشید که این افزایش تنها یک متوسط است و مناطق بسیاری افزایش قیمتی به مراتب بیشتر را شاهد بوده اند.

میزان موجودی مارکت هم در بسیاری شهرهای کالیفرنیا در حال کاهش است، هر چند برخی شهرها مانند لس آنجلس و سانفرانسیسکو، شاهد کمی افزایش بوده اند، اما به علت تعداد زیاد خریداران فعال، این افزایش موجودی خیلی سریع در بازار حل می شود.

  زندگی در ساکرامنتو: ۸ فاکتور مهم برای مهاجرت به ساکرامنتو

پرسش:

آیا بازار مسکن در سال ۲۰۲۲ بالاخره ثابت یا کاهشی می شود؟

Fannie Mae پیش بینی افزایش ۷٫۹% را در سه ماهه ی چهارم ۲۰۲۲ نسبت به مدت مشابه ۲۰۲۱ کرده است. البته این پیش بینی نسبت به کل آمریکا بوده و بدیهی است که نقاط مختلف کشور افزایش قیمت متفاوتی را تجربه خواهند کرد. این افزایش تقریبا ۸ درصدی تقربیا دو برابر افزایش متوسط قیمت خانه از سال ۱۹۸۷ است.

برخی متخصصین بازار معتقدند افزایش قیمت در سال ۲۰۲۲ کماکان ادامه دارد اما با سرعتی کمتر از سال ۲۰۲۱٫ افزایش نرخ بهره شاید بتواند تا حدی بر بازار مسکن تاثیر گذار باشد.

در صورت افزایش نرخ بهره، خریداران کمتری با نرخ بهره ی بیشتری در بازار خواهند بود که البته قدرت و مطلوبیت خرید کاهش پیدا میکند. اما در حالت کلی، سرعت ساخت و ساز و افزایش عرضه با سرعت افزایش تقاضا همخوانی ندارد و این مساله باعث افزایش قیمت ها خواهد شد. بنابراین افرادی که منتظر ثابت شدن یا کاهش قیمت مسکن در سال ۲۰۲۲ هستند، احتمالا نا امید خواهند شد. البته شاید رقابت برای خرید خانه به اندازه ی سال ۲۰۲۱ نباشد.

در بین تحلیلگران بازار، افراد زیادی نیستند که معتقد باشند بازار مسکن در سال ۲۰۲۲ ثابت، یا حتی کاهشی باشد. در بهترین شرایط آن را “کمتر افزایشی” می بینند. بنابراین خریداران خوش شانس آنهایی هستند که در سال ۲۰۲۱ یا ۳ ماهه نخست ۲۰۲۲ بتوانند خریدی را انجام دهند.

دیدگاهتان را بنویسید

آرشیو مقالات پیام جوان

هم‌اکنون عضو خبرنامه پیام جوان شوید

Newsletter Payam Javan

همراهان پیام جوان